부동산등기 유형
취득세
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취득의 개념
- 일반적으로 취득이란 과세물건의 소유권을 취득하는 것을 말하지만, 지방세법상의 취득은 "매매, 교환, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 윈시취득, 승계취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득"을 의미합니다.
- 부동산의 취득에 있어서 관계법령의 규정에 의한 등기를 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 취득으로 보게 됩니다.
- 간주취득 : 토지의 지목변경, 건축물의 개축, 과점주주의 주식취득 등도 취득으로 간주하여 과세대상으로 하고 있습니다.
납세의무자
- 원칙적으로 당해 부동산을 취득한 소유자 (또는 양수인)이 납세의무자입니다.
- 상속의 경우 : 상속인 각자가 받은 부동산(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 과세부동산)을 취득한 것으로 보며, 상속인에게 연대납세의무가 있습니다. 피상속인으로부터 상속인에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산을 상속받는 경우도 마찬가지 입니다.
- 주택조합용부동산 : 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 봅니다.
- 증축·개축으로 인한 간주취득의 경우 : 건축물을 증축 또는 개축한 경우 그 증축 또는 개축으로 인하여 당해 건축물의 가격이 증가한 것에 한하여 건축주에게 납세의무가 있습니다.
- 과점주주의 간주취득의 경우 : 비상장법인의 주식 또는 지분을 주주 또는 사원으로부터 취득함으로써 과점주주가 된 때에는 그 과점주주는 당해 법인의 부동산을 취득한 것으로 보고 과점주주가 된 자는 취득세납세의무를 집니다.
과세표준 및 세율 (지방세법 제111조, 제112조)
과세표준 세율 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. ※ 시가표준액 : 아파트, 연립, 다세대의 경우 공동주택가격을, 단독주택·다가구주택·상가주택 등의 경우 개별주택가격을, 토지의 경우 개별공시지가를, 기타 건물의 경우 지방자치단체장이 결정한 시가표준액을 말함
원칙 : 2%
※ 주택의 매매 등 유상거래에 대하여는 지방세법 제273조의2 규정에 의하여 50% 감경되어 1%의 취득세율이 적용됨
다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외)에 대하여는 사실상의 취득가격(또는 연부금액)에 의한다. - 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
- 외국으로부터의 수입에 의한 취득
- 판결문·법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
- 공매방법에 의한 취득
- 부동산거래계약신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득 (※ 매매의 경우 여기에 해당됨)
취득의 시기
유상승계취득
(매매 등의 경우)- 원칙 : 그 계약상의 잔금지급일 (계약상 잔금지급일이 명시되어 있지 않은 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)
- 예외 : 다음의 각 경우에는 사실상 잔금지급일을 기준으로 합니다.
1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 등에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
- 등기일 기준 : 위 취득시기보다 앞서 등기를 하는 경우에는 그 등기일(등기접수일)에 취득한 것으로 봅니다.
무상승계취득
(증여, 상속 등의 경우)- 원칙 : 상속의 경우에는 상속개시일(피상속인의 사망일) 에 취득한 것으로 보고, 그 밖에 증여 기타 무상취득의 경우에는 그 <계약일에 취득한 것으로 봅니다.
- 등기일 기준 : 위 취득시기보다 앞서 등기를 하는 경우에는 그 등기일(등기접수일)에 취득한 것으로 봅니다.
건축에 의한 취득 적법하게 건축허가를 받아 건축한 건축물의 취득시기는 사용검사필증 교부일입니다. 지목변경 토지의 지목변경으로 인한 간주취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날에 취득한 것으로 봅니다. 다만, 사실상으로 변경된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상의 지목변경일을 취득일로 봅니다. 취득신고 및 납부 기한 (지방세법 제120조)
- 취득세 과세대상 부동산을 취득한 사람은 그 취득한 날(취득의 시기)로부터 30일 이내에 취득세신고를 함과 동시에 산출세액을 납부하여야 합니다.
- 상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일로부터 6월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 9월) 이내에 신고와 동시에 산출세액을 납부하여야 합니다.
가산세 (지방세법 제121조)
- 신고불성실 가산세 : 취득세 신고하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액의 100분의 20에 상당하는 신고불성실가산세를 부과징수합니다.
- 납부불성실 가산세 : 취득세신고납부기한내에 납부하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 1일당 10000분의 3 을 곱하여 산출한 납부불성실가산세를 부과징수합니다.
- 중가산세 : 취득세납세의무자가 취득세과세 부동산을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년내에 제120조의 규정에 의한 신고 및 납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다. 다만, 대통령령으로 정하는 과세물건에 대하여는 그러하지 아니하다. 다만, ① 취득일로부터 2년이내에 등기·등록 또는 취득신고를 한 후 매각한 과세 부동산 ② 지목변경·주식취득등 취득으로 간주되는 과세 부동산은 예외입니다.
