부동산등기 유형
증여
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증여란 ?
증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 효력이 생기는 계약이다. (민법 554조) 증여는 무상으로 재산을 주는 것이지만 상대방으로 하여금 받을 것을 강 요할 수 없으므로 반드시 증여받는 사람의 승낙이 필요하다. 증여계약시에도 증여받는 사람의 날인이 필요하다.
특수한 증여
- 부담부(負擔附) 증여 : 수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 부담을 지기로 하는 증여를 부담부증여(상대부담있는 증여)라고 한다. 증여는 무상이 원칙이므로 부담부증여인 경우에는 반드시 증여계약서에 부담을 특정하여 기재하여야 한다. 예컨대, 근저당권설정된 채무를 수증인이 부담하는 조건이라면 '2005년 3월 19일 접수 제1443호로 경료된 근저당권으로 담보된 채무는 수증인이 부담한다'라는 식으로 기재되어야 하고, 부담부분은 유상으로 보아 세법상 양도신고를, 부담을 제외한 부분은 무상증여로 보아 증여세 신고를 하여야 한다.
- 사인증여(死因贈與) : 증여자의 사망으로 효력이 생기는 증여를 말한다. 사인증여계약서에는 증여하는 사람이 사망하면 효력이 발생하도록 하는 조항을 두게 되고, 증여자가 사망한 후 상속재산 중에서 증여받게 되기 때문에 민법상 유증에 관한 규정을 준용한다.
증여계약의 해제
증여는 무상으로 재산을 주는 것이기 때문에 일반적인 계약해제사유 외에 다음과 같이 증여계약에만 특유한 계약 해제사유가 3가지 있다.
- 서면에 의하지 않은 증여의 해제(민법 제555조) : 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우에는 증여한 사람이나 증여받은 사람 모두 언제든지 해제할 수 있다. 경솔한 증여를 방지하고 증여자의 의사를 명확히 하기 위한 것이다.
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망은행위에 의한 증여의 해제(민법 제556조) : 증여받은 사람이 증여받은 사실을 알면서도 다음과 같이 배은망덕한 행위를 한 경우 이러한 행위를 안 날로부터 6개월이내에 증여계약을 해제할 수 있다.
1. 증여한 사람 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있는 때
2. 증여한 사람에 대한 부양의무가 있음에도 이를 이행하지 않은 때
- 재산상태의 악화에 의한 증여의 해제(민법 제557조) : 증여계약후 증여한 사람이 재산상태가 현저히 바뀌어서 증여계약을 이행하면 생계에 중대한 영향을 미칠 경우에는 증여를 해제할 수 있다.
※ 위 3가지 증여계약해제는 이미 이행한 부분에는 영향을 미치지 않는다.
부동산증여와 관련된 부대절차
- 증여계약서 검인 : 증여는 대가를 지급하지 않는 무상거래이기 때문에 부동산거래계약신고(실거래가신고)를 하지 않고, 대신 부동산증여계약서에 검인을 받는다.
- 토지거래허가 : 증여는 무상거래이기 때문에 토지거래허가를 받지 않는다. 단, 시군구마다 차이가 있긴 하지만, 토지거래허가를 면탈하기 위하여 유상거래를 무상증여로 소유권이전하는 것을 방지하기 위해 가족관계등록부 기타 무상증여 이유를 소명하라고 요구하는 경우가 많다.
