전세권등기

  • 전세권이란 ?

    전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용하고 수익하는 권리로서(민법 제303조) 다른 나라에는 없는 제도이며 우리나라의 관습상 인정된 제도를 법제화한 것입니다. 전세권은 부동산을 배타적으로 사용하는 권리이므로 하나의 부동산 위에 이중으로 전세권설정을 할 수 없고, 소유권 중 일부지분에 설정할 수도 없지만, 부동산의 특정부분(3층 건물 중 2층전부 또는 2층의 동쪽 20㎡ 등)만을 전세권의 목적으로 할 수는 있습니다.

  • 전세권의 존속기간
    • 최장존속기간 : 약정에 의한 전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 단축합니다(민법 제312조 1항).
    • 건물전세권의 최단존속기간 : 건물에 대한 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 봅니다(민법 제312조 2항). 주택임대차보호법상 최단존속기간은 2년인데 비해 전세권의 존속기간이 짧게 되어 있습니다.
    • 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 경우 : 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸합니다(민법 제313조).
  • 전세기간의 연장
    • 당사자의 합의에 의하여 전세기간을 연장할 수 있고, 전세기간연장은 등기를 하여야 효력이 있습니다.
    • 건물전세권의 법정갱신 : 건물의 전세권설정자(소유자)가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 그전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다.(민법 제313조 4항). 이것을 법정갱신이라 하는데, 법률의 규정에 의하여 전세권의 존속기간이 연장되는 것이므로, 전세기간을 연장하는 등기를 하지 않더라도 효력이 있습니다. (판례)
  • 전세권자의 권리의무
    • 사용·수익권 : 전세권자는 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익할 권리가 있습니다.
    • 전세금증감청구권 : 경제사정의 변동으로 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다.
    • 전세권의 처분권 : 전세권설정계약에서 금지하지 않는 한, 원칙적으로 전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 존속기간 내에서 그 부동산을 타인에게 다시 전세를 주거나 임대할 수 있습니다.
    • 전세금의 우선변제권 : 전세권설정자(소유자)가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 법원에 부동산의 경매를 신청할 수 있고, 그 매각대금으로 부터 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
    • 수선유지의무 : 전세권자는 목적 부동산의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 합니다. 임대차의 경우 임대인에게 유지관리의무가 있는데 비해 전세권의 경우는 전세권자가 부동산의 현상유지 및 관리할 의무가 있고, 그에 따라 통상적인 필요비도 전세권자가 부담하게 됩니다. 다만, 부동산의 가치를 증가시키는 유익비를 지출한 경우에는 일정한 요건하에 그 상환을 청구할 수 있습니다.
  • 경매에 있어서 근저당권과의 순위
    • 근저당권이 먼저 설정되고 그 뒤에 전세권이 설정된 경우 : 전세권자가 경매신청을 하든 근저당권자가 경매신청을 하든 전세권은 소멸하고, 전세권자는 근저당권자의 후순위로 배당을 받게 됩니다.
    • 전세권이 먼저 설정되고 그 뒤에 근저당권이 설정된 경우 : 근저당권자가 경매를 신청하더라도 전세기간이 만료되지 않은 한 전세권은 소멸하지 않습니다. 단, 경매개시결정등기후 6개월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경매로 매각되면 소멸되고, 근저당권자 보다 선순위로 배당을 받게 됩니다.
  • 전세권과 임차권과의 차이
    구분 전세권 (임대차보호법상)임차권
    권리유형 물권(物權)-부동산을 직접 지배하는 권리 채권(債權)-부동산을 사용·수익하도록 임대인에게 청구하는 권리
    등기 전세권설정계약을 체결하고 등기를 하여야 전세권이 성립함 등기가 임차권의 성립요건이 아님
    최단존속기간 건물은 1년이상 이어야 하고, 1년 미만으로 정한 때에는 1년으로 연장됨 주택(상가건물)임대차보호법이 적용되는 임대차에서 기간을 정하지 아니하거나 2년(상가는 1년) 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년(상가는 1년)으로 본다. 다만, 임차인은 2년(상가는 1년) 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음
    대항력 물권이므로 제3자에게 대항력이 있음 등기한 임차권은 대항력이 있고, 등기하지 않더라도 주택임대차보호법이 적용되는 주택은 주택의 인도와 주민등록을, 상가건물임대차보호법이 적용되는 건물은 건물의 인도와 사업자등록을 모두 마친 다음날부터 제3자에게 대항력이 생김
    양도, 임대 전세권자는 전세권의 존속기간내에 부동산을 타인에게 양도하거나 임대할 수 있음 (민법 제306조) 임대인의 승낙을 얻지 않는 한 임차권을 양도하거나 임대할 수 없음
    경매신청권 전세권설정자(소유자)가 전세금의 반환을 지체한 경우 전세권자는 법원에 경매신청을 할 수 있음(민법 제318조) 전세금반환청구소송을 제기할 필요없이 곧바로 경매신청이 가능함 등기한 임차권이나 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 적용되는 부동산이라도 경매청구권이 없고, 임대차보증금반환청구소송으로 판결을 받아야 경매신청을 할 수 있음
    우선변제권 전세권자는 부동산 전부로부터 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음(민법 제303조) 주택임대차보호법이 적용되는 주택은 주택의 인도·주민등록전입·임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우, 상가건물임대차보호법이 적용되는 건물은 건물의 인도·사업자등록·임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우 경매나 공매시 부동산의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다. (주택임대차보호법 제3조의2 등)
    비용상환 유익비상환청구권 : 전세권자가 부동산의 개량을 위하여 지출한 금전 기타 유익비를 전세권설정자(소유자)에게 청구할 수 있고(민법 제310조), 필요비상환을 청구할 수는 없음 유익비와 필요비 상환청구권 : 유익비 뿐만 아니라, 임차인이 임차물의 보존하는 데 지출한 필요비도 임대인 대하여 상환을 청구할 수 있음(민법 제626조).
  • 전세권등기의 유형
    전세권등기는 기준에 따라 여러가지 방법으로 분류할 수 있으나, 전세권이 변동되는 모습을 기준으로 다음과 같이 분류할 수 있습니다.
    • 전세권설정등기
    • 전세권이전등기
    • 전세권변겅등기
    • 전세권말소등기