근저당권등기

  • 근저당권이란 ?
    근저당권이란 계속적인 거래관계에서 생기는 여 러가지 증가하거나 감소하는 등 변동하는 채권을 장래의 일정한 기한까지 일정한 한도(채권최고액)에서 담보하는 저당권을 말합니다. 부동산 소유자가 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받는 경우를 예로 들면, 먼저 은행과 대출받는 사람이 대출금액과 이자율, 대출기간 등을 정하여 대출약정을 하고 이어서 근저당권설정계약을 체결합니다. 흔히 실무에서는 은행에 가서 자서(自書)한다고 말하는 것이 바로 대출약정서와 근저당권설정계약서에 소유가자 자필로 기재하고 인감도장을 날인하는 것을 지칭하는 것입니다. 은행에서의 자서가 끝나면 근저당권설정계약서를 가지고 근저당권등기를 하게 됩니다.
  • 근저당권의 기능
    근저당권설정계약을 체결하고 등기부에 근 저당권설정등기를 하게 되면 비로소 그 때 근저당권이 생기고 효력을 발휘합니다. 은행담보대출의 예를 들면, 은행이 대출받은 사람에 대하여 빌려준 돈을 담보하는 역할을 하는 것이 근저당권입니다. 근저당권에는 법에서 인정한 우선변제권이라는 효력이 있어서 빌려준 돈의 회수를 담보하게 되는 것입니다.
  • 근저당권의 대상이 되는 권리
    부동산등기법상 소유권, 지상권, 전세권에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 대부분 소유권에 근저당권설정을 많이 하며, 간혹 세입자가 전세금을 담보로 돈을 빌리기 위하여 전세권에 근저당권을 설정하는 경우가 있습니다. 반면 지상권에 근저당권설정하는 경우는 실무상 거의 없습니다. 근저당권은 권리를 대상으로 설정할 수 있습니다. 부동산을 공유하는 경우 공유자의 지분도 권리이므로 지분에 근저당권을 설정할 수 있지만, 부동산의 일부분(예컨대, 1층주택의 방1개, 토지의 동측 100㎡ 등)에 근저당권을 설정할 수는 없습니다.
  • 근저당권의 효력(우선변제권)
    • 우선변제권
      근저당권설정등기를 하게 되면, 근저당권자는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 법원에 임의경매신청을 하여 당해 부동산을 매각하고 그 매각대금 중 근저당권설정된 한도액(채권최고액) 범위내에서 다른 채권자보다 먼저 배당받게 됩니다. 다른 일반채권자보다 우선적으로 배당받기 때문에 우선변제권이라 합니다.
    • 우선변제권의 순위
      근저당권은 소유권이외의 권리이기 때문에 부동산등기부의 을구(乙區)난에 기재되고 등기부에 등기된 순위대로 우선변제를 받게 됩니다. 순위가 앞선 근저당권자가 채권최고액을 한도로 먼저 우선변제를 받고, 그 다음 순위, 또 그 다음 순위로 순차적으로 우선변제를 받게 됩니다.
  • 근저당권등기의 유형
    근저당권도 하나의 권리이고, 권리는 당사자간의 합의나 법률의 규정에 의하여 변동되기 마련입니다. 권리가 변동되는 모양은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸 등이 있고, 근저당권등기도 설정등기, 이전등기, 변경등기, 말소등기 등으로 유형화할 수 있습니다.