내용증명, 임차권등기 이후 전세보증금 돌려받기 전략 :
지급명령 vs 전세보증금 반환소송
[서론]
전세보증금을 돌려받기 위해 내용증명도 발송하고, 임차권등기까지 마쳤음에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우도 종종 발생합니다.
많은 임차인들은 이 단계에서 지급명령을 신청할지 혹은 곧바로 전세보증금 반환소송을 할지 고민합니다.
두 절차는 겉으로 보기에는 비슷해 보이지만, 실무에서는 각 절차의 선택에 따라 시간과 비용 그리고 전세보증금의 회수가능성이 크게 달라집니다.
이번 글에서는 지급명령과 전세보증금 반환소송 절차의 차이와 어떤 경우에 무슨 선택을 하는 것이 좋을지를 실무 기준으로 정리해보도록 하겠습니다.
[본론]
1. 지급명령이란 간단히 말하자면, 재판이 없이 서류만으로 법원으로부터 ’임대인은 임차인에게 전세보증금을 지급하라‘는 명령을 받는 절차입니다.
재판이 없다는 점 때문에 진행이 빠르고 비용이 저렴한 특징을 가집니다. 즉, 지급명령을 통해 임차인은 빠르고 간편하게 임대인에 대한 집행권원을 확보할 수 있습니다.
지급명령 또한 집행권원을 확보할 수 있는 절차이므로, 법원의 지급명령 결정 이후 임대인이 2주 내에 지급명령에 대한 이의를 제기하지 않으면 그대로 소송 확정 판결과 동일한 효력이 발생합니다.
빠르고 간편하게 소송과 같은 효과를 낼 수 있어 굉장히 좋은 제도이나 한 가지 큰 문제가 있습니다. 지급명령은 재판 없이 서류로 모든 것이 결정되는 만큼 임대인이 단순히 ’이의합니다‘라는 문구를 기재하여 법원에 이의를 신청하면 곧바로 효력을 잃는 치명적인 한계가 있습니다.
즉, 지급명령은 상대방이 지급명령에 대해 다투지 않는다는 전제 하에만 효과적인 절차입니다.
2. 반면, 전세보증금 반환 소송은 처음부터 법원의 재판을 통해 반환에 대한 판단을 받는 절차입니다. 임차인이 소장과 증거를 제출하고, 법원에서 변론기일을 진행한 후 ’임대인은 임차인에게 전세보증금을 지급하라‘는 판결을 받는 절차입니다.
지급명령과 달리 법원이 모든 자료를 살펴본 후 판단을 내리므로 시간은 다소 오래 걸리지만 임대인이 버티거나 다투더라도 그 절차가 흔들리지 않고 1회로 마칠 수 있다는 장점이 있습니다.
3. 결과적으로 두 절차의 차이는 다음과 같이 정리됩니다.
* 지급명령 – 빠름, 저렴함, 서류심사, 이의 제기 시 무효, 다툼이 없을 것으로 예상되는 경우 적합
* 반환소송 – 느림, 상대적으로 고가, 정식재판, 이의 제기하더라도 문제없음, 다툼이 예상되는 경우 적합
실무에서는 결국 임대인과 연락이 지속적으로 이루어지는 상태이며, 보증금 반환 의무를 인정하고 있으나 단순히 자금흐름이 원활하지 않은 경우 지급명령을, 반대로 임대인이 연락을 회피하거나 잠수 상태이며, 원상복구 비용을 공제한다거나 계약이 종료되지 않았다고 하며 다투는 경우 지급명령은 시간낭비 가능성이 높으므로 곧바로 전세보증금 반환 소송 절차를 진행하고 있습니다.
[결론]
지급명령과 전세보증금 반환 소송은 ’좋고 나쁜 절차‘를 택하는 것이 아니라 나의 상황에 맞추어 선택하여야 하는 ’전략‘입니다.
지급명령과 전세보증금 반환 소송을 잘못 선택하는 경우 시간을 헛되이 낭비하거나, 동일한 결과를 위해 과도한 비용을 사용하게 되는 경우도 발생합니다.
임차권등기까지 마쳤음에도 불구하고 전세보증금 반환이 지연되는 경우, 변호사의 도움을 얻어 나의 상황을 정확하게 진단하고 나의 상황에서 어떤 절차를 선택하는 것이 좋을지, 그리고 어떤 전략으로 임대인에게 전세보증금을 돌려받는 것이 효과적일지 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.
다음 글에서는 지급명령 혹은 전세보증금 반환 소송 절차를 통해 전세보증금 반환에 대한 집행권원을 확보한 이후, 실제로 내 전세보증금을 돌려받을 수 있는 절차인 강제집행 절차에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.