임차권등기명령, 법원에 대한 ‘신청’부터 ‘등기 완료 확인’까지
[서론]
내용증명을 발송했음에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우, 일반적으로 다음 단계로 임차권등기명령 절차를 진행합니다.
특히, 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령은 선택이 아니라 사실상 필수적인 절차에 해당합니다.
다만, 실무에서는 많은 분들이 ‘임차권등기명령은 신청만 하면 된다’고 오해하여 중요한 권리를 잃는 경우가 적지 않습니다.
이번 글에서는 ➀임차권등기명령이 왜 필요한 것인지, ➁신청 과정에서 어떤 실수가 가장 위험한지, ➂어떤 방법으로 진행하는 것이 좋은지를 차례로 안내해드리도록 하겠습니다.
[본론]
임차권등기명령이 꼭 필요한 이유 (대항력과 우선변제권)
전세계약이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못한 상황에서 새로운 집으로 이사를 가게 되면 엄청난 문제가 발생합니다.
내가 이사를 나가는 동시에 내가 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 대항력과 우선변제권은 임대인이 파산하거나 전셋집이 경매로 넘어가게 되는 경우 ‘나의 보증금을 먼저 받을 수 있게 해주는 중요한 권리‘입니다. 만약, 대항력과 우선변제권을 상실하는 경우 실무적으로 보증금 회수 가능성이 크게 낮아집니다.
임차권등기명령은 간단하게 말해 내가 ’이 집에 대해 보증금을 받지 못하였으며, 보증금을 받을 권리가 있다‘는 사실을 등기부등본에 남겨두는 제도입니다. 이렇게 되면 내가 실제로 거주를 하지 않거나, 새로운 집으로 전입신고를 하더라도 기존에 내가 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 즉, 새로운 집으로 이사를 하더라도 기존 전셋집에 대한 나의 권리를 잃지 않도록 하는 장치입니다.
임차권등기명령 신청 시 유의사항
임차권등기명령은 ➀법원에 신청 ➜ ➁ 법원의 인용 결정 ➜ ➂법원의 등기소 전달 ➜ ➃등기부등본 기재의 순서로 이루어집니다. 그런데 일부 사람들은 법원의 인용 결정만 확인한 후 이사를 하여 대항력을 상실하거나 변제권 순위가 밀려 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다.
임차권등기명령은 반드시 전셋집의 등기부등본에 기재되었는지를 확인하여야 합니다. 즉, ’등기 확인 전에는 절대로 이사하지 않는다‘는 원칙을 반드시 지켜야만 내 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 확인이 가능합니다.
또한, 임차권등기는 등기부등본에 기재가 되기 때문에 임대인에게 상당한 압박을 줄 수 있어 내용증명을 수령한 뒤에도 전세보증금을 변제하지 않는 임대인도 법원으로부터 임차권등기신청서를 송달받으면 실무상 전세보증금을 반환하고 있습니다.
[결론]
임차권등기명령은 복잡한 절차를 거쳐야 하나, ’내 전세보증금을 지키는 가장 강력한 권리‘를 유지하게 해주는 힘을 가지고 있습니다.
일반적인 경우 법원에 임차권등기명령 신청서를 내는 방법, 필요한 서류와 증거자료 등을 명확하게 알지 못하기도 하고, 임차권등기명령 신청 시기를 놓쳐 새로운 집으로의 이사 시점이 다가왔음에도 임차권등기명령 결정이 나지 않거나 등기부등본에 기재가 되지 않는 경우도 발생합니다.
임차권등기명령 단계에서의 실수는 단순 절차 문제가 아니라 전세보증금 회수 가능성 자체를 바꾸는 문제입니다.
특히, 이미 이사 일정이 잡혀 있거나, 임대인이 전세보증금 반환을 차일피일 미루고 있는 경우 혹은 대항력 내지 우선변제권의 권리 유지 여부가 애매한 경우 빠르게 변호사의 도움을 얻어 적절한 시기에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 내 권리를 기재하는 것이 무엇보다 중요합니다.
다음 글에서는 임차권등기명령이 기재된 이후에도 보증금이 반환되지 않을 경우, 임차인이 선택할 수 있는 법적조치인 지급명령 신청 제도와 전세보증금 반환 소송 절차에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.
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